Blog

Gewin Desarrollo de Proyectos en pesos en Capital y Gran Buenos Aires

guidozucchini@gewin.com.ar 14/04/2016

La firma Gewin Desarrollos Inmobiliarios responde al interés de la demanda apuntando a inversores y potenciales propietarios

La empresa desarrolladora y comercializadora Gewin Desarrollos Inmobiliarios ofrece operaciones de todos sus proyectos en pesos debido al interés demostrado por clientes e inversores. Así, la firma se adapta a los nuevos cambios en el mercado.

Su director, Ignacio Carpanelli, expresó: “Contamos con varios emprendimientos en zonas de la Capital Federal y el Gran Buenos Aires, con entrega inmediata o extendida y con planes de financiación”. Los valores de los departamentos se cotizan desde 440.000 pesos, aproximadamente.

Entre ellos está Icon Echeverría, al 4200 de esa calle, desarrollado en planta baja, cuatro niveles y uno más como retiro con departamentos de uno y dos dormitorios, y estudios apto profesional.

Icon Echeverría
Icon Echeverría.

El Barrio Parque Donado-Holmberg se extiende como un corredor urbano sobre las calles Holmberg y Donado, entre las avenidas Congreso y de los Incas, con espacios amplios, luminosos y un diseño moderno

Otro de los edificios es Icon López con un entorno moderno y de categoría, que propone un refugio dentro de la ciudad, con espacios destinados al esparcimiento y departamentos con todo el confort.

Fuente: http://www.lanacion.com.ar/1492059-proyectos-en-pesos-en-capital-y-gran-buenos-aires

 

Un corredor que cobra velocidad

guidozucchini@gewin.com.ar 18/09/2014

Entre fin de año y principios de 2015 estarán terminados varios de los complejos del nuevo barrio Donado-Holmberg. Los proyectos que avanzan y las perspectivas de la zona, según la visión de los desarrolladores.

 

En un contexto económico complicado para la actividad de la construcción en general y las inversiones en bienes raíces en particular, los simultáneos frentes de obra abiertos en el denominado Barrio Parque Donado Holmberg motorizan la zona. Al detenerse en alguna de sus esquinas y elevar la mirada, se obtiene un indicio del impacto que estas inversiones implicarán para esa área de la Ciudad de Buenos Aires. Plumas, grúas, bombas de hormigón, vigas, estructuras de madera y hierros invaden los cielos, entre la arboleda de este tranquilo barrio porteño.
Allí los trabajos avanzan a toda máquina para cumplir con los plazos pautados. Si bien el primer complejo multifamiliar privado se terminó hace casi un año (Holmberg 2350, desarrollado por G & D Developers con Azzollini Construcciones, donde quedan aún 21% de unidades en venta), entre los últimos meses de este año y principios de 2015 varios más estarán listos.
No obstante, en su entorno aún quedan rezagos del abandono al que fue condenada esta zona cuando en 1978 se dio luz verde al proyecto de construir la autopista 3, una arteria que sería la continuación de la ruta Panamericana por el interior de la Ciudad, hasta Pompeya. En ese entonces, el gobierno militar expropió numerosos inmuebles que se encontraban en el recorrido de la futura traza vial pero la obra nunca se concretó y gran parte de esos lotes fueron ocupados ilegalmente. Tras varias décadas de apatía, se parquizaron los terrenos del corredor que estaban cercanos a la avenida General Paz y en diciembre de 2009 -a partir de la sanción de la ley 3396- se aprobaron las normativas urbanísticas para el barrio y se determinaron las soluciones habitacionales para reubicar a las familias. A mediados del año siguiente se inició el proceso de subasta de esos terrenos que estaban en manos del Gobierno porteño y desde entonces el interés por la zona fue en ascenso.
El plan de renovación urbanística surgió del Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires con el objetivo de poner en valor el área y su entorno, al promover el desarrollo privado de nuevas propuestas inmobiliarias así como de soluciones habitacionales públicas dirigidas a quienes ocupaban unidades de modo ilegal. No obstante, producto del deterioro del tejido urbano y social de las últimas décadas, permanecen aún terrenos libres, casas prácticamente derruidas y algunos inmuebles usurpados, que conviven con las millonarias obras que ostentan propuestas edilicias que seducen a cada cuadra. Esta mixtura urbanística se extiende a lo largo de las calles Donado y Holmberg conformando un corredor, entre la avenida Congreso y Carbajal. Los implicados son 44 lotes distribuidos en 13 manzanas que atraviesan los barrios de Villa Urquiza, Coghlan y Saavedra, en el límite con Belgrano R. “Esto se origina en una herida que produjo el querer hacer una autopista. Se cortó el tejido pero no se efectuó después la infraestructura. Por suerte la obra no se hizo pero se dejó la herida abierta durante más de 30 años”, describe Daniel Chain, ministro de Desarrollo Urbano de la Ciudad.
La renovación urbanística de este corredor comienza también a impregnar los alrededores: “El tiempo hizo que toda la zona aumentara de valor y también se generó especulación no sólo con los terrenos que subastaba el Gobierno de la Ciudad sino con los terrenos de los vecinos. En ese momento, el valor de incidencia estaba alrededor de u$s 500 el metro y después terminaron costando entre u$s 700 y u$s 750”, cuenta Federico Azzollini, socio gerente de Azzollini Construcciones. Esta firma está asociada con G & D y el proyectista Faberbaum-Naszewski en otra obra del corredor: Ramblas Boulevard, ubicada en Holmberg 2410. La construcción de este complejo de 9300 m2 de superficie estará finalizada en noviembre. Consta de 70 unidades y cocheras. Les resta aún vender un 18%.

Avances
En épocas donde las buenas tierras escasean, la decisión de rematar parte de las parcelas expropiadas fue bien recibida por los desarrolladores. Si bien en julio de 2010 -cuando se hizo la primera subasta- no hubo interesados y se declaró desierta, al mes se abrió una nueva convocatoria en la que se colocaron cinco lotes y en fechas sucesivas se concretó el resto de las operaciones. Las obras arrancaron hacia 2011.
Acorde a la normativa, los edificios multifamiliares a construir deben ser de media densidad y tener hasta 15 metros de altura (cinco pisos). También entre las características se estipula que se deja un retiro de 20 metros para hacer un boulevard en el frente de todos los terrenos para mantener así la parquización de la zona, lo que le da continuidad al corredor verde.
Las propuestas ofrecen diversos amenities como piscina, gimnasio, solarium, spa, laundry, salón de usos múltiples, seguridad 24 horas, entre otros. Hay desde monoambientes hasta unidades de cuatro ambientes y los halls son de doble altura. El valor de comercialización actual promedio arranca en los u$s 2000 por metro cuadrado pero se estima que trepará a los u$s 2500 ó 2700 cuando haya varios de los edificios concluidos.
Gerardo Guagnino es socio en Homigaz, desarrolladora que tiene dos proyectos en la zona. El primero, Territorio Entre Verdes (Donado 1971, con entrada también por Echeverría 4284) está en construcción hasta marzo de 2016 pero ya cuenta con el 75% vendido. El otro se localizará en Nahuel Huapi 4265 y estará concluido a los 24 meses. “Nos decidimos a invertir cuando vimos que el Gobierno de la Ciudad había decidido reurbanizar la zona. Apostamos a que se iba a cumplir porque es una zona que está muy bien ubicada”, dice.
En Holmberg 1966 se localiza Void, desarrollado por Arquitectonika. Comprende 22 unidades de dos y tres ambientes con una inversión de $ 32 millones, financiado mediante fideicomiso al costo. “La obra está en un 80% de avance y se prevé su inauguración para enero próximo. Al haber nuevos emprendimientos en la zona, sirvió para mejorar el posicionamiento. Se percibe más demanda”, comenta Darío Gabriel López, socio de la firma.
En el mismo eje, Elepe lleva a cabo Green Haus I y 2 (La Pampa 4275 y el otro en Sucre y Donado), que están por finalizarse. Ambos fueron absorbidos en su totalidad por inversores desde el pozo pero hay 20 unidades de uno y otras 15 del otro que están a la venta. El primero será inaugurado para diciembre de este año y el segundo en marzo de 2015, informan desde Ocampo Propiedades, los comercializadores. “El que invirtió en el corredor no solo recuperó la inversión sino que se capitalizó muy bien. El corredor Donado Holmberg se revalorizará año a año cada vez más”, asegura Lucas Zalcwas, director de P&S Constructora, a cargo de ambos complejos.
En tanto, Gewin y Komplex Group compraron un terreno en Echeverría 4257 para construir ICON Barrio Parque. Habrá 27 departamentos de dos y tres ambientes, además de estudios aptos para vivienda o profesionales. Ya cuentan con 60% de las unidades prevendidas, informa Ignacio Carpanelli, director de Desarrollo de Gewin.

Obras públicas
Con los 35 lotes rematados en las diversas subastas desde agosto de 2010, el Gobierno logró recaudar casi $ 150 millones que deben retornar a la zona con mejoras en el equipamiento urbano. Como parte de la inversión realizada ya se construyeron tres edificios y hay dos más comprometidos para brindar soluciones habitacionales a 600 personas de bajos recursos, algunas de las cuales eran ocupantes ilegales de la viviendas expropiadas.
Se crearon, además, bicisendas y se construyeron dos cruces bajo nivel en las calles Donado y Holmberg para promover una rápida conexión con la zona norte. En cuanto a infraestructura, se creó una plaza diseñada por Clorindo Testa con algunas de sus intervenciones artísticas y un parque lineal de 1500 metros. A su vez, están en construcción un nuevo centro de gestión comunal y la sede de la Escuela Siglo XXI. Ambas obras estarían concluidas a fines de enero.
María Eugenia Usatinsky

 

 

Fuente El Cronista: http://www.cronista.com/realestate/Un-corredor-que-cobra-velocidad-20140918-0009.html

Barrio Parque Donado-Holmberg * Cambio de imagen, una zona que revive

guidozucchini@gewin.com.ar 26/05/2014

El corredor, que cuenta con el impulso del gobierno porteño, tiene distintos proyectos que se conciben en un entorno rodeado de áreas verdes.

En la zona, donde hace casi cuarenta años se había proyectado la traza de la AU3, en Villa Urquiza, hoy nace un nuevo espacio urbanístico porteño llamado Barrio Parque Donado-Holmberg, que poco a poco comienza a consolidarse con nuevas obras.

En el corredor formado por las calles Donado y Holmberg, y entre las avenidas Congreso y de los Incas, que se extiende a lo largo de 13 manzanas, en breve dominarán las construcciones de tres pisos que convivirán con los grandes sectores verdes y las altas, tupidas y añosas arboledas. La iniciativa, que se concibió hace un tiempo de la mano del gobierno porteño, hoy suma un puñado de nuevas construcciones que comienzan a dar forma a este moderno sector, que hasta hace tan sólo unos años parecía ser tierra de nadie. Este rincón de la ciudad de Buenos Aires que había quedado en el olvido hoy experimenta una celebrada metamorfosis que parece aportar una inyección rejuvenecedora a todo el entorno, que históricamente se caracterizó por las viviendas unifamiliares que no superaban las dos plantas. Los registros oficiales estiman que este aggiornamiento, propiciado a partir de la sanción de la ley 3396/2008 (que brindó los instrumentos legales para transformar y revalorizar el área), afectará positivamente a casi un centenar manzanas. “El Barrio Parque Donado-Holmberg es uno de los nuevos polos de desarrollo de la ciudad de Buenos Aires. Permitirá revertir una situación que afectaba a muchas familias, logrando un desarrollo social, cultural y económico, y brindando amplios espacios verdes, tan deseados y valorados por los clientes”, explicó Gabriela Goldszer, directora de Ocampo Propiedades, que comercializa dos proyectos en la zona: Green Haus y Entreverdes.

En el corredor conviven actualmente alrededor de una docena de proyectos en distintas etapas de construcción. Allí se ofrecen desde unidades pequeñas monoambiente de 35 m2 hasta departamentos de tres dormitorios de hasta 340 m2. Estos proyectos en general cuentan con piscina, jardines parquizados, salones de usos múltiples, parrillas, áreas de juegos para niños, gimnasio y laundry. “Este barrio parque se desarrolla con una tipología similar a la de Puerto Madero, hasta tal punto que en el mundillo inmobiliario se la conoce como El Maderito. La mayoría de los proyectos se desarrolla en megalotes de 40, 60 y 80 metros de frente”, afirmó Pablo Rodil, de Toribio Achával, firma que comercializa cinco proyectos en la zona.

“Este proyecto urbanístico responde al concepto de parque lineal, que ya ha tenido experiencias muy positivas en el exterior, tal es el caso chileno. Este formato evidencia una construcción homogénea, con una volumetría establecida, que permite lograr una imagen planificada y sólida y que no por eso carece de diseño vanguardista”, sostiene Ignacio Carpanelli, director de Gewin Investment & developments.

Gabriel Mayo, director de G&D Developers, que construye en este sector el complejo Ramblas Boulevard, comentó: “Este espacio se desarrolla sobre una franja que quedó disponible, dado que nunca se concretó la traza de la AU3. Sin duda, este proyecto está generando un hecho urbanístico nuevo, que enriquecerá la imagen del barrio”. Los especialistas del sector coinciden en que el mercado en la zona se encuentra en proceso de comercialización. En casi todos los casos se están realizan preventas exitosas. “Aquí, el atractivo principal es la relación costo-beneficio. Valores más accesibles que en Belgrano R y Villa Urquiza, que ya son barrios consolidados en cuanto a gastronomía, establecimientos educativos, comercio en general”, dijo Goldszer. Desde el comienzo de esta transformación, las intersecciones más buscadas son las de La Pampa y Sucre, Echeverría y Donado, y Echeverría y Holmberg. Según los brokers, esta demanda se debe a que éstas son las que cuentan con mejores accesos tanto a Belgrano como a Villa Urquiza. Hasta el momento, las estadísticas revelan que los compradores en las etapas de preventa y lanzamiento fueron, en su gran mayoría, jóvenes, que advirtieron el potencial de la zona y los precios razonables. “Este es un mercado orientado al usuario final, por la calidad de las terminaciones, las superficies de las unidades y la oferta de servicios que propone la mayoría de las nuevas obras. Si bien hoy la zona por su crecimiento es ideal para inversores, la mayoría de las compras se realiza para vivienda”, comentó Rodil. Para Goldszer, “las unidades más chicas (monoambientes y de 1 dormitorio) son las que congregan más la atención del público, aunque se buscan también las unidades más amplias (de 3 dormitorios) para las parejas con dos o más hijos”. Una vecina de la zona, Mariana C, define: “Vivir aquí tiene la particularidad de disfrutar de las bondades de un viejo barrio porteño. Nos conocemos todos los vecinos y eso hace mucho más vivible y agradable el lugar.”

Por Leandro Murciego, Sábado 26 de abril de 2014
Publicado en el suplemento Propiedades & Countries del diario LA NACION

 

Enlace: http://www.topinmobiliario.com/blog/index.php/tag/barrio-parque-donado/

Cambio de imagen, una zona que revive

guidozucchini@gewin.com.ar 26/04/2014

El corredor, que cuenta con el impulso del gobierno porteño, tiene distintos proyectos que se conciben en un entorno rodeado de áreas verdes

En la zona, donde hace casi cuarenta años se había proyectado la traza de la AU3, en Villa Urquiza, hoy nace un nuevo espacio urbanístico porteño llamado Barrio Parque Donado-Holmberg, que poco a poco comienza a consolidarse con nuevas obras.

En el corredor formado por las calles Donado y Holmberg, y entre las avenidas Congreso y de los Incas, que se extiende a lo largo de 13 manzanas, en breve dominarán las construcciones de tres pisos que convivirán con los grandes sectores verdes y las altas, tupidas y añosas arboledas. La iniciativa, que se concibió hace un tiempo de la mano del gobierno porteño, hoy suma un puñado de nuevas construcciones que comienzan a dar forma a este moderno sector, que hasta hace tan sólo unos años parecía ser tierra de nadie. Este rincón de la ciudad de Buenos Aires que había quedado en el olvido hoy experimenta una celebrada metamorfosis que parece aportar una inyección rejuvenecedora a todo el entorno, que históricamente se caracterizó por las viviendas unifamiliares que no superaban las dos plantas. Los registros oficiales estiman que este aggiornamiento, propiciado a partir de la sanción de la ley 3396/2008 (que brindó los instrumentos legales para transformar y revalorizar el área), afectará positivamente a casi un centenar manzanas. “El Barrio Parque Donado-Holmberg es uno de los nuevos polos de desarrollo de la ciudad de Buenos Aires. Permitirá revertir una situación que afectaba a muchas familias, logrando un desarrollo social, cultural y económico, y brindando amplios espacios verdes, tan deseados y valorados por los clientes”, explicó Gabriela Goldszer, directora de Ocampo Propiedades, que comercializa dos proyectos en la zona: Green Haus y Entreverdes.

En el corredor conviven actualmente alrededor de una docena de proyectos en distintas etapas de construcción. Allí se ofrecen desde unidades pequeñas monoambiente de 35 m2 hasta departamentos de tres dormitorios de hasta 340 m2. Estos proyectos en general cuentan con piscina, jardines parquizados, salones de usos múltiples, parrillas, áreas de juegos para niños, gimnasio y laundry. “Este barrio parque se desarrolla con una tipología similar a la de Puerto Madero, hasta tal punto que en el mundillo inmobiliario se la conoce como El Maderito. La mayoría de los proyectos se desarrolla en megalotes de 40, 60 y 80 metros de frente”, afirmó Pablo Rodil, de Toribio Achával, firma que comercializa cinco proyectos en la zona.

“Este proyecto urbanístico responde al concepto de parque lineal, que ya ha tenido experiencias muy positivas en el exterior, tal es el caso chileno. Este formato evidencia una construcción homogénea, con una volumetría establecida, que permite lograr una imagen planificada y sólida y que no por eso carece de diseño vanguardista”, sostiene Ignacio Carpanelli, director de Gewin Investment & developments.

Gabriel Mayo, director de G&D Developers, que construye en este sector el complejo Ramblas Boulevard, comentó: “Este espacio se desarrolla sobre una franja que quedó disponible, dado que nunca se concretó la traza de la AU3. Sin duda, este proyecto está generando un hecho urbanístico nuevo, que enriquecerá la imagen del barrio”. Los especialistas del sector coinciden en que el mercado en la zona se encuentra en proceso de comercialización. En casi todos los casos se están realizan preventas exitosas. “Aquí, el atractivo principal es la relación costo-beneficio. Valores más accesibles que en Belgrano R y Villa Urquiza, que ya son barrios consolidados en cuanto a gastronomía, establecimientos educativos, comercio en general”, dijo Goldszer. Desde el comienzo de esta transformación, las intersecciones más buscadas son las de La Pampa y Sucre, Echeverría y Donado, y Echeverría y Holmberg. Según los brokers, esta demanda se debe a que éstas son las que cuentan con mejores accesos tanto a Belgrano como a Villa Urquiza. Hasta el momento, las estadísticas revelan que los compradores en las etapas de preventa y lanzamiento fueron, en su gran mayoría, jóvenes, que advirtieron el potencial de la zona y los precios razonables. “Este es un mercado orientado al usuario final, por la calidad de las terminaciones, las superficies de las unidades y la oferta de servicios que propone la mayoría de las nuevas obras. Si bien hoy la zona por su crecimiento es ideal para inversores, la mayoría de las compras se realiza para vivienda”, comentó Rodil. Para Goldszer, “las unidades más chicas (monoambientes y de 1 dormitorio) son las que congregan más la atención del público, aunque se buscan también las unidades más amplias (de 3 dormitorios) para las parejas con dos o más hijos”. Una vecina de la zona, Mariana C, define: “Vivir aquí tiene la particularidad de disfrutar de las bondades de un viejo barrio porteño. Nos conocemos todos los vecinos y eso hace mucho más vivible y agradable el lugar.”

Un espacio muy valorado por los jóvenes

El nuevo corredor Donado-Holmberg parece haberse convertido en un imán para jóvenes profesionales y parejas recién casadas, que consideran que allí los valores son accesibles y las propuestas modernas son los que más los convocan. En las obras que recién se lanzan al mercado se ofrecen valores que parten de los 20.000 pesos por metro cuadrado, mientras que en los proyectos próximos a su finalización los precios oscilan entre 2000 y 2700 dólares el m2. En la zona, tanto el valor de los terrenos como el de los departamentos usados (que no eran muchos, ya que el lugar se caracterizaba por su tipología unifamiliar) en general se mantuvo. Y aclara Goldszer: “Todos los terrenos fueron licitados en su momento por subasta pública”.

Rodil afirma que los especialistas especulan que la zona se convierta en una continuación natural de Belgrano R. “Actualmente los valores de m2 se incrementaron apoyados principalmente en la transformación que experimenta este corredor, y se prevé que sigan subiendo dado el particular desarrollo del barrio”, dijo Rodil.

 

Enlace La Nación: http://www.lanacion.com.ar/1685179-cambio-de-imagen-una-zona-que-revive

Cambio de reglas

guidozucchini@gewin.com.ar 21/03/2013

El cepo al dólar modificó el paradigma y alteró la realidad de los desarrolladores. Diez claves para entender el nuevo mercado. La negociación por la tierra, el futuro de las inmobiliarias, el acopio de materiales y la desaparición de la cotización por metro cuadrado.

 

El cepo cambiario, que cumplirá 18 meses a fin de mes, resintió el mercado de los ladrillos. Sin embargo, los eventos que estremecieron y siguen haciendo temblar a muchos no lograron convertirse en profecías de un apocalipsis anunciado. Aunque los datos no son alentadores: en enero se registraron 3092 operaciones inmobiliarias en la provincia de Buenos Aires por $ 834 millones. Ese porcentaje indica una caída del 38% respecto del mismo mes del año anterior, según datos del Colegio de Escribanos de la Provincia de Buenos Aires. En la ciudad, los números también son desalentadores. Según Reporte Inmobiliario los pedidos para construir obras nuevas en la ciudad de Buenos Aires cayeron un 25% el año pasado comparado con el anterior, mientras que en la misma época, la caída en el despacho de materiales fue de 2% según el índice Construya -el índice mensual que mide el nivel de actividad de algunas empresas del mercado de la construcción como Later Cer y Cerámica Quilmes, FV, Loma Negra, Cerro Negro, Klaukol, Aluar, Acer Brag, Plavicon, El Milagro / Cefas, Ferrum y Acqua System-.
Lejos de vaticinar el fin del mundo en el sector, los players hablan de un cambio de paradigma. En el sentido que refiere el epistemólogo Thomas Kuhn en su libro “La estructura de las revoluciones científicas”, lo que ocurre es que cambian los supuestos básicos de una teoría dominante que se fractura, cae y da lugar al surgimiento de un nuevo paradigma. “Se comenzó a depurar el mercado. Los que se adaptaron rápido empezaron a manejar los negocios de otra manera y quedarán mejor parados. En nuestro caso, pesificamos todo de entrada, y nos manejamos con todas las variables en pesos: materiales, mano de obra, etc. Hoy lo más importante es cómo hago para calzar los ingresos con los costos y cómo van evolucionando”, anticipa algunos cambios Marcelo Orfila, gerente general de Grupo Monarca. Lo expuesto por este ejecutivo se suma a otros diez puntos claves para entender cómo funciona el nuevo paradigma de los ladrillos.

1La tierra, un bien de trueque: antes era opción, ahora es condición sine qua non. Los dueños de las tierras sólo pueden deshacerse de ellas, canjeándolas por unidades.
La negociación es uno a uno y cada transacción es un mundo. A diferencia de lo que sucedió en el relato bíblico con la Tierra Prometida (Canaán, Judea, Palestina o Israel, según el paso de la historia), el nuevo modelo de asociación ya no trata de expulsar a los antiguos dueños, sino de incluirlos como socios o de cambiarles metros de tierra virgen por unidades construidas. Este esquema se acentuó más con la imposibilidad de pagar en dólares.”Cerrar deals seguirá siendo un problema: ponerse de acuerdo con los propietarios de la tierra es complejo y resulta muy difícil conseguir el equity inicial”, analiza Federico Gagliardo, CEO de la desarrolladora Vitrium Capital. “Los propietarios de la tierra fueron los que hicieron mejores negocios quedándosela en su momento”, agrega Ignacio Carpanelli, socio de Gewin Desarrollos Inmobiliarios. Para él, debido a la menor cantidad de nuevos emprendimientos que habrá este año, se incrementará la participación de los dueños de la tierra en los proyectos a cambio de metros. Para Juan Ignacio Mel, responsable del Departamento de ventas de Mel Propiedades, el hecho de que entren los dueños de la tierra al negocio permite que el costo del terreno se pueda distribuir en más cantidad de pagos y no se exija uno al ingresar al negocio. Por su parte, Carlos Spina, gerente comercial de Argencons, ve muy difícil la posibilidad de que los dueños aporten el total de la tierra contra canje de metros. “Aunque, en los casos en los que los anticipos a los inversores bajan, hasta se puede proponer un esquema 100% en pesos. Pero, en líneas generales los terrenos aún no bajaron lo suficiente como para poner a circular la rueda nuevamente”, aclara.

2Los monoambientes resisten. “Hasta ahora, los mono se destacaron por ser un módulo de inversión de escala menor al resto y, por lo tanto, tener una liquidez mayor que otros productos. Por eso es son buscados. No creo que eso haya cambiado con el panorama cambiario actual”, opina Agustin Celia, broker owner de RE/MAX Uno. Sin embargo, es cierto que hay una tendencia diversificadora en los desarrolladores: “Se están comenzando a construir más unidades de dos y tres ambientes de medidas más amplias que lo habitual ( entre 50 y 55 m2). Si bien siempre habrá mercado para los monoambientes, las familias crecen, los solteros se casan y es importante poder cubrir esa demanda”, agrega Diego Migliorisi, socio gerente de Migliorisi Propiedades. En la misma línea, Darío López, socio de la Desarrolladora Arquitectónika, aduce un cambio: la reaparición de unidades de más ambientes. “Hay usuarios finales, que buscan tres y cuatro ambientes”, completa.

3 Las inmobiliarias no desaparecerán .”No creo que peligren porque los desarrolladores tomen tal o cual decisión. Sí creo que si no se enfocan en el cliente, hacen profundas capacitaciones y no ponen un ojo en su estructura de costos, en poco tiempo la evolución del mercado no les va a permitir continuar con la misma línea de trabajo”, advierte Celia. “Las inmobiliarias cumplen una función comercial, pero también social ya que es quien encuentra el equilibrio entre comprador y vendedor con una postura neutral, para lograr la efectividad del negocio. Los brokers se especializan en vender por lo tanto los efectos en la gestión comercial son netamente superiores sobre quien tiene otras actividades”, defiende Migliorisi. Esto alude directamente a aquellos desarrolladores que armaron una estructura comercial para vender sus emprendimientos. “Nosotros tenemos 14 empleados y un sistema de CRM que permite atender entre 300 y 400 consultas semanales, que dan cerca de 40 reuniones. Eso significa diez ventas concretas por semana”, desgrana Orfila, quien está convencido de la necesidad de profesionalizar la industria. “Ya no alcanza con pegar en la vidriera las propiedades que tengo”, agrega.

4Ya no se habla de valor por metro cuadrado, sino del precio total de la unidad. Con la pesificación, ahora el valor del metro cuadrado asusta un poco. ¿Quién no se estremece cuando el valor del m2 arranca en $ 15.000 y puede llegar a $35.000 en ubicaciones super premium? Quizás por esta razón, ahora se está hablando mucho más de precio total. “Se expresa el ticket en pesos y cada uno hará su cambio. Desde lo comercial es más transparente”, aclara Orfila. “El metro cuadrado en la Argentina tiene un valor medido en moneda extranjera muy bajo. Puerto Madero ronda los u$s 4.000 en promedio, igual que Punta del Este, algo ridículo porque Punta se usa veinte días al año y da rentabilidad negativa. Además, este país sigue siendo un mercado sano”, defiende Alberto Fernández Prieto que preside la desarrolladora homónima. “Muchas veces el valor del metro es ficticio. Quizás deberíamos estipular que haya valores de referencia por zona, superficie total y por cantidad de ambientes”, propone Lucas Zalcwas, gerente general de la constructora P&S.

5 Hay un auge de las micro inversiones: “Son unidades de entre $ 50.000 y $ 100.000, como cocheras, camas en guarderías naúticas o lotes de tamaño medio o chico”, opina Celia. “Los fideicomisos de renta, por ejemplo, representan una alternativa en este mercado retraído. Teniendo en cuenta que la capacidad de ahorro se mantiene para ciertos niveles de la población, hay que amoldarse”, agrega Carpanelli. Spina de Argencons explica que en sus proyectos apuesta a “los usos mixtos generando oportunidades de renta uniendo el apto profesional con el residencial, y unidades de alquiler temporario volcados al rental pool hotelero”.

6 Solo resisten los proyectos grandes: “La tendencia parece indicar que en 2013 no habrá muchos proyectos chicos, se lanzarán grandes y quizás algunos medianos. Los pequeños proyectos están complicados”, afirma Zalcwas, que está por lanzar dos proyectos, uno probablemente el mes que viene. Uno será residencial y el otro, de oficinas. Ambos de 20.000 m2. Fernández Prieto también evalúa tres lanzamientos.

7 El acopio de materiales, un recurso para ganarle a la inflación:” Los desarrolladores que pueden acopiar en ubicaciones propias obtienen más beneficios, congelando precios”, cuenta Mel. “No se trata solo de un aforo ante la inflación, sino que es una exigencia cada vez mayor en los proveedores ante el aumento de la tasa de incobrabilidad”, alerta Carpanelli. “Si bien trabajamos con constructoras que entregan el producto llave en mano, creo que hay que ser muy cuidadoso con los acopios en contextos inflacionarios”, cierra Spina.

8 El ladrillo es también un negocio financiero: “Es así porque podés descapitalizarte. Hay que ser cada vez más minucioso y profesional a la hora de vender y también de comprar”, detalla Orfila. Si bien algunos actores no coinciden, la mayoría dice que desde hace un par de años se volvió cada vez más financiero.
9 La flexibilidad al palo: más cuotas y menor porcentaje inicial: ” Es un fenómeno que se nota en la financiación, por ejemplo, del ingreso al pozo, que se ofrece hasta en 3 o 4 cuotas para completar el aporte inicial. También se han extendido las cuotas a un promedio de 24 cuotas, con un máximo de 36. El objetivo es facilitar el ingreso de los inversores”, dice Mel. “Los desarrolladores están apuntando a llegar a quienes en 2012 tenían cierto excedente de capital y, por ejemplo, compraron un auto porque era un inversión rápida en pesos. Ese inversor hoy tiene cierto capital mensual pero no cuenta con un gran capital inicial, por lo que estamos viendo que inversiones que antes eran con una cuota inicial del 30 o 40 % hoy se redujeron a pagos iniciales de alrededor del 15 %,y con una mayor cantidad de cuotas ajustadas por CAC”, completa Celia.

10 Un mercado cada vez más profesional: la realidad eyectó a los especuladores.”Esto fue positivo, porque fue un gran colador que filtró a los que no son profesionales”, agrega s Zalcwas. La otra cara de la misma moneda es que “que el mercado se paraliza porque no existe más ese negocio”, finaliza Fernández Prieto.

 

Fuente El cronista: http://www.cronista.com/elecciones/Cambio-de-reglas-20130321-0014.html

Inauguraron Mc Donald’s, Freddo y Pinturerias Rex en Icon Plaza – Maschwitz

guidozucchini@gewin.com.ar 21/02/2013

Gewin, empresa especializada en desarrollo de proyectos de inversión anunciaba en octubre pasado el proyecto Icon Plaza, en las primeras semanas del nuevo año se inauguraron 2 locales comerciales con reconocidas marcas.

El complejo ubicado en Panamericana, Ramal Escobar Km 44, bajada Ruta 26, cuenta con 7 amplios locales comerciales de destino y servicio, con estacionamiento, con una superficie total de 3.700m2

Mc Donald’s – Freddo y Pinturerías Rex dieron el puntapié inicial y abrieron las puertas de sus respectivos locales.

Mc Donald’s desarrollo su local con un diseño arquitectónico vanguardista. Abrió sus puertas en Icon Plaza Maschwitz con un local que se desarrolla en una superficie de 518 mtrs cuadrados, organizados en dos plantas. El nuevo local fusiona espacio y confort con una capacidad total de 186 asientos, que permiten disfrutar una divertida experiencia.

Además, incluye los productos de McCafé.

La Compañía opera en distintos puntos de Argentina, con una serie de locales ubicados entre la Ciudad Autónoma de Buenos Aires y las provincias de Buenos Aires, Córdoba, Santa Fe, Entre Ríos, Corrientes, Tucumán, Mendoza, Neuquén, Salta, San Juan y Río Negro.

Por su parte, Freddo, la cadena de heladerías con una trayectoria de más de 40 años que cambió la experiencia de comer helado en la Argentina, siendo en la actualidad la marca de helados artesanales más reconocida del país con calidad de exportación, presentó su nuevo local que cuenta con una capacidad para mas de 70 asientos en una superficie total de 120 mtrs2 cubiertos y un sector exterior de 80m2.

Freddo, actualmente con más de 115 locales presente en Argentina, Uruguay, Paraguay, Bolivia, Chile, Brasil e Inglaterra, es una compañía que se destaca por innovar permanentemente en la creación de sabores y en su capacidad de generar variedad. Sus sabores son combinaciones perfectas que reflejan la sofisticada elaboración artesanal y cuidado en sus procesos.

Pinturerías Rex, una de las cadenas comercializadoras de pinturas y accesorios más importantes del mercado, también abrió las puertas de su nuevo local de 200 m2 en el Icon Plaza Maschwitz. Además de ofrecer la mayor variedad en marcas de pinturas del país, dispone de Rex Deco, un espacio con gran variedad de productos complementarios para la decoración como pisos flotantes y vinílicos, goma eva, alfombras, papeles, wallstickers, revestimientos especiales, entre otros.

Con más de 30 años de trayectoria, Pinturerías Rex es una empresa de capitales argentinos que se encuentra en pleno crecimiento, manteniendo una amplia visión de futuro, y confiando en el país. Rex cuenta hoy con más de 50 sucursales distribuidas entre las ciudades de Buenos Aires, Gran Buenos Aires, Bariloche, Neuquén, Córdoba, Rosario y Santa Fe.

Bajo su lema “te atendemos mejor” Pinturerías Rex se caracteriza y distingue por su atención personalizada a través de asesores capacitados, para brindar la mejor solución a cada necesidad puntual.

Icon Plaza Maschwitz próximamente realizará la apertura de 4 importantes marcas para completar su propuesta de servicios.

 

Fuente: http://www.todoenunclick.com/inauguraron-mc-donalds-freddo-y-pinturerias-rex-en-icon-plaza-maschwitz/

En qué consiste el servicio de post – venta – Clarin

guidozucchini@gewin.com.ar 25/01/2013
BARRIO PARQUE. Uno de los proyectos de Gewin Desarrollos inmobiliarios que contará con servicios post-venta.

En la cadena de comercialización de desarrollos inmobiliarios, la etapa de post – venta puede ser tan importante como la firma del contrato, si de captar clientes se trata. En rigor, es el momento a partir del cual el propietario toma posesión del inmueble y empieza a vivir sus beneficios y sus desperfectos, lo que puede llevar a fricciones y hasta a reclamos legales si no se atienden en tiempo y forma.

Si bien en la Argentina esto no constituye un problema que involucre a una gran cantidad de compradores –en Defensa del Consumidor los reclamos no alcanzan el 1% según los últimos datos registrados, de 2011– lo cierto es que es una instancia en la que la desarrolladora tiene la oportunidad única de reforzar los vínculos con el cliente o revertir una mala imagen inicial.

El servicio de post–venta consiste en asistir al ocupante en todo lo referido al funcionamiento de la unidad, espacios comunes y amenities, en especial durante el primer año de ocupación de la vivienda a estrenar. Según detalla Carlos Savransky, gerente de Negocios Inmobiliarios de Grupo Monarca, los inconvenientes más comunes “están vinculados a productos que se entregan con las unidades, como equipos de aire acondicionado, artefactos de cocina, termotanques o algún sanitario que, aunque se prueban, pueden producir alguna falla con el uso continuo. También pueden haber reclamos por alguna deficiencia de sellado en alguna abertura o una humedad no detectada antes de la entrega”.

Para responder a estas demandas, la desarrolladora cuenta con un área especializada que “está en constante desarrollo y crecimiento, con un mínimo de tres profesionales arquitectos, por cada 100 unidades entregadas”, describe Gonzalo Monarca, Presidente del Grupo.

Ignacio Carpanelli, director de Gewin Desarrollos inmobiliarios, cuenta su experiencia: “Por lo general los primeros propietarios que se mudan ‘ hacen patria ’, porque de alguna manera sufren la puesta a punto del edificio, que no deja de ser una cosa viviente, con todo lo que ello implica”. Según su experiencia, la mayor cantidad de reclamos se recibe durante los primeros seis meses y van disminuyendo con el paso del tiempo hasta alcanzar otros seis meses más. Carpanelli explica su estrategia: “Durante el primer periodo se comienza a hacer sinergia con el consejo de administración del consorcio, de modo de ir trasladando la carga de asistencia desde el desarrollador hacia el consorcio, que es, en este caso, el que continúa con la labor de asistencia en el tiempo”.

Los entrevistados coinciden en que el servicio de post–venta es muy valorado por los clientes y un buen argumento de venta al momento de cerrar una operación. Incluso Alfredo López Salteri, autor del libro “El servicio al cliente en la actividad inmobiliaria” destaca su importancia. Al respecto, el especialista señala que “en un momento de incertidumbre debido al cepo cambiario, las desarrolladoras tienen que poner énfasis en la proximidad con el cliente actuando con velocidad y demostrando una alta capacidad de respuesta y efectividad”.

Siendo un punto clave para tanto para fidelizar clientes como para captarlos, es evidente que las desarrolladoras no pueden prescindir de un área especializada en estas lides. En este sentido, los emprendedores más pequeños tienen la opción de terciarizar el trabajo a través de compañías como Innova, una inmobiliaria del GBA Sur que presta servicios de obras y refacciones para otras empresas del rubro. Su director, Rodolfo Merani, explica que la creación de esta unidad de negocio surgió de un análisis de mercado, según el cual para una gran cantidad de propietarios “es difícil encontrar buenos profesionales a precios razonables”.

Fuente: Arq Clarin http://arq.clarin.com/inmobiliario/Fidelizar-crecer_0_851915020.html

¿Donde conviene comprar?

guidozucchini@gewin.com.ar 20/12/2012

En el escenario actual es necesario analizar seria y profundamente dónde comenzar a construir o dónde comprar una propiedad. Si el inversor es conservador, debería apostar a zonas consolidadas. “En momentos de crisis está comprobado que siempre es más rápido recuperar el capital en propiedades bien ubicadas y el valor del m2 en estas zonas son los afectados en menor grado”, toma partido Mario Korn, presidente de Korn Propiedades. “Creo que la buena ubicación es mejor apuesta. Por supuesto hay que conocer las tendencias de las zona aledañas, pues alguna de ellas podrían tener más capacidad de valorización real”, compara Fernando Giménez Zapiola, presidente de Binswanger Giménez Zapiola.
“Las zonas aledañas han iniciado un proceso de crecimiento que se sostendrá, y será beneficioso para el desarrollo de la ciudad. Será necesario ampliar el mercado para sostener la demanda, con nuevos productos y viabilizando el acceso a otros públicos que no han sido los actores principales en los últimos 10 años”, agrega Ignacio Trabucchi, socio del Estudio ATV. “Hay muchas zonas aledañas con buenas expectativas de crecimiento económico donde la tierra es más barata”, comenta Ricardo Mataloni, gerente Comercial de Vitrium Capital. “En estos barrios es posible que surjan oportunidades para aprovechar, a diferencia de zonas más consolidadas. Este puede ser un buen momento para posicionarse, adquiriendo tierra a valores accesibles e ir evaluando el producto adecuado según cómo evolucione el mercado”, sugiere Adrián Kaplansky, director de Copelle. “Hoy encontramos muchas oportunidades en los extremos, tanto en los proyectos de categoría en zonas exclusivas, donde el poder adquisitivo difícilmente se resiente, y en zonas aledañas del conurbano, apuntando a un sector más popular que creció mucho en los últimos años y tiene una demanda genuina”, define Ignacio Carpanelli, director de Gewin. “Para invertir, las zonas más consolidadas son las que presentan mayor posibilidad de tener una rentabilidad inmediata. En el caso de las zonas aledañas, si bien la inversión dependerá del crecimiento del barrio pero cuando crece, la rentabilidad es mucho mayor”, agrega Diego Migliorisi, socio gerente de Migliorisi Propiedades.
“Las zonas aledañas se presentan como una posibilidad de inversión cuando el precio de incidencia de la tierra es lo suficientemente atractivo y la infraestructura de accesos, cercanía con centros cívicos y de servicios lo permita. A nuestro criterio el eventual crecimiento de proyectos en zonas aledañas, dada su característica de público local y escala acotada, no debería afectar sustancialmente al mercado de las zonas top”, define Laura Pelizzatti, directora de la constructora SES.

 

Fuente El Cronista: http://www.cronista.com/realestate/Donde-conviene-comprar-20121220-0028.html

Mix de locales – Llega Icon Plaza Maschwitz que se lanzará en 2013

guidozucchini@gewin.com.ar 10/11/2012

La localidad de Ingeniero Maschwitz sumará un nuevo espacio tanto para ir de compras como para trabajar o utilizarlo como punto de encuentro: Icon Plaza Maschwitz.

Esta zona del partido de Escobar es una de las que más nuevos vecinos reciben cada año que se mudan para residir en forma permanente en busca de otra calidad de vida, y este nuevo complejo, con desarrollo de Gewin Investment & Developments, estará en el corredor del ramal Escobar de la Panamericana, a la altura del kilómetro 44 (bajada ruta 26), donde se encuentran las nuevas urbanizaciones El Cantón y San Matías, y la futura Puertos del Lago (Nordelta 2), entre otras.

Con una importante inversión, Icon Plaza contará con cinco amplios locales comerciales, estacionamiento, gastronomía, cadena internacional de comidas rápidas, cadena nacional de helados, pinturería, farmacia y banco. El proyecto tendrá una superficie total de 3700 m2 y sus valores de renta están estimados por encima del 13% anual.

Render del emprendimiento que está en una zona próxima a varias urbanizaciones
Render del emprendimiento que está en una zona próxima a varias urbanizaciones.

“Actualmente se encuentran alquilados casi todos los locales con empresas de primer nivel y, estamos en proceso de cierre de negociación de los últimos contratos”, contó Ignacio Carpanelli, director inmobiliario de Gewin.

Las obras se encuentran casi finalizadas, con la última parte en mampostería que se estima se terminaría para el 15 del mes próximo y así inaugurar el proyecto en enero.

“En la zona de Maschwitz puntualmente veíamos la necesidad de generar un espacio de fácil acceso que resuelva las demandas de servicios de los consumidores que viven o que transitan la zona. Por esta razón nos enfocamos mucho en generar el mix adecuado de marcas, para lograr un buen equilibrio entre gastronomía y servicios”, agregó Carpanelli.

Según el broker, “el proyecto surge de la necesidad que se genera por la concentración de marcas en centros masivos y la poca oferta de locales en las zonas de alta demanda. Conociendo las necesidades de las empresas y observando el comportamiento de distintos públicos locales, buscamos alternativas en terrenos con una ubicación estratégica para generar polos de servicio o consumo, replicando el concepto de street centers que se está imponiendo en otros países”.

El concepto de street centers refiere a pequeños centros comerciales al aire libre, en los que el espíritu radica principalmente en la ubicación del predio y en el fácil acceso de los clientes. De esta manera, se pueden generar experiencias de compra satisfactorias que resuelvan varias necesidades en tiempos reducidos. Este nuevo sistema es muy utilizado en países como los Estados Unidos o Chile.

“Icon Plaza Maschwitz obtuvo muy buena respuesta de los inversores; estos desarrollos son una nueva alternativa a los proyectos residenciales. La estructura de negocio cooperativo, donde se aportan cuotas aparte en distintos porcentajes, ha sido rentable y confiable para invertir el dinero”, finalizó Carpanelli.

La Resistencia de un Mercado

guidozucchini@gewin.com.ar 31/08/2012

Estancamiento, desaceleración, retraimiento, contracción, mercado menos demandado, alquileres recrudecidos. Así definen al segmento corporativo los especialistas. Según datos de Jones Lang LaSalle, la absorción neta de los primeros seis meses del año ascendió a 12.000 m2 aproximadamente, mientras que el mismo período de 2011 arrojaba unos 66.000 m2 aproximadamente. “En cuanto a los alquileres, la demanda de espacios de oficina de alta categoría muestra claros síntomas de estancamiento. Esta caída está en línea con el comportamiento de las principales variables macroeconómicas y hace prever un mercado cauteloso respecto de lo que pueda suceder para la segunda parte del año”, anticipa Martín Potito, vicepresidente de Jones Lang LaSalle. Si bien ha disminuido, la poca demanda existente es genuina. “Las empresas que encomiendan la búsqueda de oficinas tienen tomada la decisión de mudarse”, agrega Mariana Stange, directora de la División Oficinas de L. J. Ramos Brokers Inmobiliarios. En línea con esto, se han verificado relocalizaciones dentro del segmento de las medianas y grandes superficies, tanto en la ciudad de Buenos Aires como en zona norte. ” Existen procesos activos de importantes compañías, básicamente explicados por diferentes motivos que van desde consolidaciones de operaciones postergadas, upgrade de las oficinas hasta la necesidad de ser un vehículo alternativo para canalizar los excedentes del giro comercial en moneda nacional por medio de una protección financiera tal como se entiende que son los activos inmobiliarios”, analiza Juan Manuel Farola, broker de oficinas de la consultora inmobiliaria corporativa Colliers International.

De la venta al alquiler
Como sucede en otros segmentos, cual analogía con la canción de Charly García de 1982, la única opción posible es migrar de un lado a otro. En el caso de los inmuebles: de la venta al alquiler. “Lo que se evidencia en el mercado, debido al retraimiento en la venta, es que muchas personas o empresas que iban a adquirir una unidad han decidido alquilarla por un período de tres años, para retomar la compra una vez terminado este tiempo. Inclusive, combinan con los propietarios tomar en parte de pago los cánones abonados en el caso de desear adquirir la unidad más adelante”, comenta Juan Ignacio Mel, director del Departamento de Ventas de Mel Propiedades. Para Stange, el mercado de oficinas es, fundamentalmente, un mercado de renta. “Y en el contexto actual esta tendencia se ha recrudecido. El movimiento es puramente de alquiler”, sigue la directiva.
En cuanto a la vacancia, Potito explica que “la tasa general para edificios de alta categoría, que hace un año atrás se ubicó en 7%, hoy se mantiene en torno al 5%, con variaciones según sea el submercado que se considere. Sin embargo, resulta importante destacar que en el primer semestre de 2012, por primera vez, la vacancia en Zona Norte se ubicó por debajo del nivel general, aún cuando la mayoría de los nuevos proyectos se radican en los distritos que conforman el submercado de Zona Norte”. Por su parte, Stange asegura una vacancia del 10% para la Capital y del 8,45% para zona norte . “Son vacancias promedio, que mantienen un equilibrio entre la oferta y la demanda. Es por eso que los valores se mantienen estables”, aclara Stange. Según Colliers, el precio promedio de alquiler en el segundo trimestre del año para edificios clase A+ y A es de u$s 25,2 el m2, apenas 0,8% menos que lo que costaba el trimestre anterior. En línea con esto, Potito asegura no detectar variaciones considerables a nivel general. “El mercado sigue afianzando una tendencia al alza después la recaída tras la Credit Crunch Crisis de 2008, aunque la tasa de crecimiento presenta mayor moderación durante los últimos meses. El rango de precios por m2 rentable para clase A -triple A- se sitúa entre u$s 28 y 33 mensuales, mientras que para el segmento clase AB, va de u$s 23 por m2 el mes”. L. J. Ramos también varía entre u$s 28 y 32 el m2 de alquiler mensual para Clase AAA, mientras que para Clase A baja de u$s 18 a 25 y para Clase B oscila entre u$s 12 y 15.

Aprovechando el momento
Con un mercado que aún posee niveles de vacancia relativamente bajos (“aunque por debajo de una tasa saludable de mercado”, puntúa Potito) y no demasiada oferta de grandes superficies que ingrese al sector en lo inmediato, los propietarios aún poseen algunas ventajas. “En cuanto a la negociación con respecto a precios y beneficios, la realidad es que el propietario recién ahora está entendiendo que debe acomodarse a esta nueva situación después de años de un crecimiento incesante en cuanto a la rentabilidad de su inmueble. Tal vez se pueden conseguir mejores condiciones en cuanto lo económico, pero no a los tiempos de contrato o ajustes, ya que es muy difícil saber cuál va a ser la variable inflacionaria indicada para un contrato de más de 36 meses para el caso de los alquileres. Para la venta, no se muestran mayores beneficios en cuanto a valores, aunque sí se están consiguiendo mejores plazos de pagos”, opina Hernán Chilo, director de la desarrolladora Gewin. Para Moisés Altman, director de Altman Construcciones, la vacancia permite negociar precios, tanto de alquiler como de venta. Mientras que para Alejandro Escolar, presidente de la desarrolladora Metro Building, “no es momento de hacer valer la propiedad, sino de asegurarse la ocupación. Sí se exige que sean buenas empresas”. En cambio, Adrián Kaplansky, director de la desarrolladora Copelle cree que “es posible acordar algunos beneficios relacionados con el tipo de terminaciones incluidas en la locación”.
Las voces de las inmobiliarias también hablan en este momento. “Uno de los beneficios que se ve en el mercado ahora es el caso del pseudo leasing inmobiliario en el que propietarios que deseaban vender pero que no encuentran rápida respuesta en el mercado, vuelcan su oferta al alquiler permitiendo al inquilino tomar los cánones aceptados como parte de pago, en el caso de ejercer la opción de compra. Otro beneficio que se puede obtener hoy en día es una contraoferta más cercana al 10% para la venta (contraofertas mayores son casos muy puntuales en los que el propietario desea desprenderse de la unidad rápidamente)”, dice Mel. “Este es un momento donde el beneficio que existe es el pago de unidades en pesos. En mercadería terminada hay margen de negociación”, agrega Mario Korn, presidente de Korn Propiedades.

Áreas buenas y nuevas
Es sabido que hay ubicaciones particulares que, a pesar de los vaivenes, siempre dan buenos rindes. “Desde el punto de vista del inversor, y siempre en la búsqueda de un sano equilibrio en la relación riesgo-retorno, los submercados de oficinas de alta categoría, como Catalinas, Plaza Roma y Puerto Madero, se han caracterizado por ser distritos que están ocupados por empresas de primera línea, con planes de largo plazo y de excelente perfil crediticio. En este sentido, los altos niveles de inversión requeridos para ingresar en este tipo de inversiones se combinan con los cap rates más bajos dentro del sector. Por otro lado, y siguiendo esta lógica, en un segundo nivel se ubican los distritos en zona norte de la Capital y el Gran Buenos Aires , donde cada vez más empresas corporativas están mudando sus oficinas, brindando mayor seguridad y mejorando la calidad del negocio de renta para esas inversiones”, cuenta Potito. Para Stange las zonas más elegidas son “aquellas más seguras y con mejores accesos, tanto vehiculares como peatonales. Más allá de esto, algunas empresas deben estar en la zona del centro, Catalinas, Plaza Roma o San Martín”. Para ella, estas ubicaciones se mantienen vigentes con una concentración máxima de edificios AAA. “La zona estrella es el corredor de l avenida Libertador entre Pampa y Udaondo. Se ha generado un importante polo de oficinas y de comercios en un lugar de espacios abiertos y con excelentes vías de comunicación hacia el norte y centro”, agrega Escolar.
En cuanto a lugares emergentes, Potito destaca los distritos promovidos por la Ciudad de Buenos Aires, como el Tecnológico y el Audiovisual. El primero, en Parque de los Patricios ya consolidó el traslado de más de 100 empresas. Allí también el Banco Ciudad levanta su nueva sede corporativa. Stange, por su parte, destaca como nuevo lugar al sector sur de la Avenida 9 de Julio. Allí, en Lima al 1.100, se levanta Altman Ecooffice, el primer edificio de oficinas en Argentina que consiguió la pre-certificación LEED Platinum. “En este caso, la zona es convalidada porque las empresas prefieren pagar menos precios y lugares de mejor accesibilidad que las de Catalinas o Puerto Madero”, dice Altman. Muy cerca de ahí, en Lima y Carlos Calvo, Starnova desarrolla Go Green Office. “Dada la descentralización del Gobierno de la Ciudad hacia la zona de Barracas, esta zona quedará en medio de la actual city porteña y la futura, siendo sus accesos muy buenos tanto a nivel privado por las autopistas, como en lo que se refiere a medios de transporte”, asegura Mario Balan, director de Starnova Group. “También lo es el proyecto del nuevo barrio Donado – Holmberg, que tendrá un mix interesante entre viviendas y oficinas”, suma Chilo. Kaplansky también eligió ese corredor para levantar un proyecto, además de otros dos corporativos: uno en Barracas y otro en el Districto Tecnológico. “En estos barrios encontramos oportunidades en la incidencia de los terrenos que mejoran el rendimiento del negocio. Esto se sostiene además por ser zonas donde hay interés de las empresas por radicarse, con el objetivo de bajar costos (ya sea vía menor valor locativo o ventajas fiscales como en el caso del distrito) y donde compensan además el hecho de mudarse con mejoras en la calidad de los espacios de trabajo, sin resignar aspectos clave como el tiempo o el costo de traslado del personal”. Por su parte, Korn destaca la zona de la Imprenta y las Cañitas y aporta el crecimiento de “la zona cercana a la General Paz y los centros empresariales como Puerto Madero”.

Qué pasa con la Zona Norte
Según el último informe de Colliers International, casi el 60% de la demanda de oficinas A y A+ del segundo trimestre de 2012 se concentró en la zona norte de la provincia de Buenos Aires. Sin dudas, este sector es un claro submercado que aloja oficinas premium. En este corredor, de mayo a julio, se absorbieron 7.555 m2, dejando en segundo lugar al macrocentro sur, con 4.033 m2. Como contrapartida, se liberaron metros en otros corredores, como Catalinas, donde se registró una absorción negativa de 7.468 m2, y macrocentro, con 3.074 m2 menos.
Esta preferencia de las empresas por el norte , que concentra el 17% de la oferta del mercado, es acompañada por la existencia de nuevos proyectos. Así, de los principales edificios en construcción que se sumarán al inventario en lo que resta del año, un 66,2% se encuentra en este submercado. “En zona norte, la tipología de plantas con un rango de superficie que va de los 1.500m2 a los 5.000m2 otorga mayor eficiencia y confort en los espacios de trabajo (por ejemplo: compañías que ocupaban cuatro pisos de 500 m2 ahora pueden ocupar plantas de 2.000 m2 con un lay-out más integrado y mejor calidad interna). En segundo lugar hay un diferencial de precios por el momento en los asking prices pero eso solo explica parcialmente las últimas grandes relocalizaciones ocurridas. Es un factor que se tiene en cuenta pero no el único”, agrega Farola. En cuanto a pros y contras de esta zona, Potito asegura que los beneficios son “los precios de alquiler relativamente más bajos, edificios con plantas más eficientes y mejor tecnología, mejor entorno de trabajo, mejor calidad de vida, vías de comunicación relativamente buenas y poco susceptible de cortes y embotellamientos. Mientras que la distancia de principales clientes y proveedores, la falta de medios de transporte (no cuenta con subte o la cantidad de líneas de ómnibus que tiene la Ciudad) y la distancia a centros comerciales son claras desventajas”. Chilo, además, destaca como positivo la mejor posibilidad de estacionamientos y como negativo los traslados bancarios, la logística que – a veces- no es difícil de implementar y la rotación del personal dentro de las empresas a causa de las dificultades para viajar y las distancias. “Hay que mencionar también la inseguridad y la lejanía de los centros universitarios que captan recursos humanos a nivel técnico”, aporta Mario Balan, director de la desarrolladora Starnova Group.

Nuevos productos
Según L. J. Ramos se están desarrollando más de 70.000 m2 de oficinas en zona norte de la provincia de Buenos Aires y 30.000 m2 en la Capital. Además, de los tres grandes terrenos en Catalinas, uno en manos de Consultatio, otro de IRSA y un tercero donde Vizora desarrolla el Banco Macro; hay un nuevo polo de oficinas premium, que podría constituirse como submercado de relevancia, en la zona sur del macrocentro. Allí, Raghsa sigue la construcción de 955 Belgrano Office, una torre de oficinas de 30 pisos destinada a alquiler. GO Green Office y Altman Ecooffice completan la oferta de edificios AAA. El primero, desarrollado por Starnova Group con una inversión de u$s 10 millones, comenzó las obras a fines de abril. Implantado en Lima y Carlos Calvo, el edificio de 13 pisos proyectado por el estudio de Mario Roberto Álvarez y Asociados incluirá detalles sustentables para lograr la certificación LEED. El m2 de alquilar, una vez terminado en 2014, rondará los u$s 28. Altman Ecooffice, por su parte, ya consiguió la pre-certificación LEED Platinum por sus características arquitectónicas, energéticas y de abastecimiento. Con una inversión estimada en $ 45 millones, es el primero en Argentina en obtener esta distinción, el tercero en Latinoamérica y el número 17 en el mundo. El edificio de 12 plantas, ubicado en Lima y Humberto Primo, estará destinado a alquiler de oficinas a un valor de u$s 25 por m2.
También en Puerto Madero hay anuncios de nuevos metros. La reconversión del St Regis a oficinas AAA, por parte de Raghsa, es el más resonante por estos días. El predio ubicado en Dique IV, donde la cadena Starwood no suscribió el proyecto para el hotel, albergará ahora un desarrollo corporativo.
Entre las 100 empresas radicadas en el Polo Tecnológico, Copelle ofrece 2.500 m2 de oficinas para alquilar de su proyecto Surcentral DT en el que invertirá u$s 3,5 millones sin contar lo que pagó por el terreno. “La realidad es que las empresas buscan descentralizar sus actividades, haciéndolo dentro de la ciudad, y con valores entre un 20% y un 30% más bajos que hacia los corredores de Zona Norte”, defiende Kaplansky.
En el lado opuesto de la ciudad, el corredor de Libertador se muestra como la alternativa para los que pueden y quieren escapar del centro. ” Estamos entregando este mes Metro Office I, un edificio AAA con certificación Green Building LEED Silver. También estamos iniciando Metro Office II, frente al anterior, con un concepto de oficinas pequeñas”, dice Escolar de sus proyectos sobre la calle Ugarte. El primero agrega 2.500 m2 de alfombra en cinco plantas de 500 m2 al inventario actual. “Hace tres semanas concretamos el alquiler de cuatro pisos. Nos hubiera gustado cerrar en u$s 25 el m2, pero lo hicimos en u$s 23. Es que de octubre de 2011 a hoy, la rentabilidad cayó el 30%”, sincera Escolar quien cree que en oficinas hay todavía algún margen de rentabilidad más que en el sector residencial.
Del otro lado de la General Paz, los proyectos corporativos también se multiplican. Además de grandes superficies como las de Al Río, Proa, Nodus District, Óptima Business Park 3 y Thames Office Park, hay proyectos más pequeños, como Icon Libertador en Vicente López, desarrollado por Gewin con una inversión de u$s 3 millones. Allí el m2 se vende a u$s 3.200. “Elegimos para nuestros proyectos la zona de Libertador, cerca de Al Río, porque será un gran referente. Compramos varios terrenos para desarrollar oficinas porque creemos en el crecimiento impactante de esta zona así como lo es Parque Patricios en la ciudad”, dice Chilo.
Tendencias sustentables
Si bien todavía no es una exigencia de la demanda, los desarrolladores son conscientes de que la sustentabilidad hará diferencias, además de aportes al planeta, a la hora de vender un edificio. “Es por eso que el 80% del nuevo stock que ingresa se encuentra en proceso de aplicación a la norma”, cuenta Farola. “La certificación no es excluyente, pero observamos que la mayoría de los nuevos proyectos cuentan con estas especificaciones y están teniendo buena aceptación por los usuarios. Sin embargo, el precio seguirá siendo un factor clave a la hora de diferenciar estos productos”, asegura el vicepresidente de Jones Lang LaSalle. “Los gobiernos se centran cada vez más en el tema ecológico y, sobre todo, en la conservación de bienes escasos como el agua y la energía”, completa Altman. “No está muy instalado todavía en el país. Pero sí es requerido por las empresas extranjeras”, suma Mel. “Los desarrolladores incorporaron la tendencia mundial. Si bien las empresas no buscan exclusivamente los green buildings,
un edificio que cuenta con la certificación tiene una ventaja respecto del resto”, apunta Stange. En conclusión, con un mercado en pleno desarrollo, con empresas que valoran los beneficios sustentables, con nueva oferta AAA tanto en el Sur como en el Norte, la polarizada oferta busca ubicar sus metros. Si no es vendiendo, que sea alquilando.

 

 

Fuente El Cronista: http://www.cronista.com/realestate/La-resistencia-de-las–OFICINAS-20120831-0010.html